越谷 不動産のいいところご紹介
比較的価格は安定していることを前提にすれば、売りと買いを同時決着させる形で買い換え計画を進めるのが無難でしょう。
そのほうが、各種の経費の抑制につながり、必要なエネルギー負担も軽減できるはずです。
一般的にはまず売りから着手するのが無難。
といっても、いきなり売りを依頼するのではなく、現在の住まいがいくらぐらいで売却できるのか査定を依頼します。
原則的に査定は無料ですから、複数の仲介会社に依頼し、その査定の内容を十分に検討するようにしましょう。
同じ物件であっても、査定の結果には大きな違いが出ることが多くあります。
たいていの仲介会社では、不動産流通近代化センターの査定マニュアルをベースに査定価格をはじきだしていますが、中には、仲介の依頼をとりたいために、とても売れそうにない価格を出してくるケースもないとはいえません。
まず売主が喜びそうな価格をつけて仲介の依頼をとって売りに出します。
市場実態に合わない価格であってみれば、客がつかないことは目に見えています夕その段階で、強引に値下げを迫られ、結果的に安く売らざるを得ないといったことになりかねません。
あるいは、市場にさらしものになって、イメージが悪くなってしまう可能性もあります。
したがって、複数の会社に査定を依頼して、結果の数字だけではなく、その査定の中身を十分に吟味しなければなりません。
高い査定価格を出しているのなら、その根拠はどこにあるのか、本当に一応の目安といわれる3ヵ月以内に売れる値付けになっているのかなどを聞き、その会社、あるいは担当者個人が信頼できるかどうかを確認しておく必要があります。
全国的に名前も知られたチェーンならほぼ問題はないでしょうが、中堅以下の業者の場合には、何千万円の取引をするには若干の不安が残るという場合もあるでしょう。
そんなときには、まず各都道府県の不動産業指導課に足を運んで、業者名簿を閲覧してみます。
不動産取引には免許が必要で、その都道府県で営業している会社は、その都道府県の業者名簿に載っています。
掲載されていなければモグリということになりますから論外ですが、登録されていれば安心というわけではありません。
チェックリストにあるように、その会社の中身を細かくチェックしてください。
例えば、営業成績が最近芳しくない場合には、倒産の危険性がないとはいえません。
頭金を払って契約したのに、頭金が売主に渡らないままに倒産なんて事態になったら取り返しがつきません。
また、悪質な業者だとしばしば商号を変えた、役員が交替していることがあります。
問題を起こしては名前を変えて営業、また問題を起こすといったケースもあります。
最も重要なのは行政処分歴です。
お客などとトラブルを起こしている場合には、ここに掲載されます。
最新のものはまだ掲載されていない可能性もあるので、担当者に掲載分以降に問題が起こっていないかどうか、念のために確認してみるのがいいでしょう。
後に触れるように、買い換えの場合には売り買いのタイミングを合わせるために、仲介会社は一本化するのが無難です。
そうなると、往復で1億円近い金額にもなりかねませんので、業者調べは慎重の上にも慎重を期すにこしたことはありません。
納得のいく説明が聞け、かつ信頼のおける会社や担当者であることがわかったら、いよいよ売出し価格を決めて、売却活動を始めることになります。
売却希望価格と査定価格を調整して、売出し価格を決めます。
その売出し価格で売れればもちろんそれに越したことはありませんが、反応が悪い場合には、値下げが必要になることもあります。
それでやっと客がついても買主からの値引き交渉が入って、成約価格はさらにそれより安くなるといったこともあります。
売却希望価格と査定価格との間にどの程度の派離があるのかは、そのときの住宅市場の環境や地域の事情、売主の事情にもよるでしょう。
バブル崩壊時のように価格が急速に下がっているときには、売主はなかなか売出し希望価格を下げないものです。
それに対して、査定価格というのは3ヵ月で確実に売却できることを前提にはじき出すので、実態とはかなりの格差が出てきます。
極端な場合、5割程度のズレが生じることも珍しくないようです。
相場が安定してくると、売主にもある程度市場の実態がわかるようになってきます。
希望価格と査定価格の格差は次第に縮小し、調整もしやすくなります。
97年前半の段階では、主要な仲介会社のベテラン営業マンの感触では、希望価格と査定価格との元離は平均すると1、2割程度のところまで縮まっているようです。
実際の値付けは、希望価格と査定価格の間をとって設定されるケースが多いようです。
ある大手の仲介会社のベテラン営業マンは、97年前半の状況をこんな具合に説明してくれました。
「当社の査定価格でオーケーというのなら、1ヵ月もしないで売却できるのは間違いありません。
手持ちのウエイティング客もいるので、即決ということだってあるでしょう。
5パーセント増しの範囲になると、1ヵ月から3ヵ月というところでしょうか。
それでも、5パーセント増しまでなら、何とかなります。
10パーセント増しだとよほど運がよくないと、むずかしいですね。
おそらく3ヵ月経っても客はつかずに、値下げせざるを得ないということになると思います」もちろん、このあたりの判断は仲介会社の査定に対する姿勢などによって違ってきます。
実際に売れる価格がどのあたりにあるのか、担当者と本音で話し合って、売れる価格を設定するべきでしょう。
売出し価格に対して購入希望者からの反応があったとしても、売れ行きが鈍く、市場に物件があふれている場合には、購入希望者からいわゆる指し値、値引き交渉が入ることが多いものです。
特にバブル崩壊後には、この値引き交渉は常識化して、買主の中には値引き交渉しないと損という意識が根づいています。
物件がかなり動き始めている地域では、売出し価格のまま複数の客がつき、値引き交渉をしてくる客は自信を持って断ることができる地域もありますが、依然として弱含みであるために、指し値交渉を無視することがところで、売却を依頼する場合には3つの方法があります。
図にあるように、複数の会社に依頼する場合を、「一般媒介契約」といいます。
この場合には、多くの会社に依頼して、たくさんの購入希望者の目に触れるという可能性はあるものの、仲介会社サイドからみると、確実に自分たちの手で仲介を成立させることができるとは限らないという問題があります。
依頼者は同時に他の仲介会社に依頼しているわけですから、広告費をかけて宣伝して、積極的に売ってくれるという可能性は低くなります。
仲介業者のネットワークがない場合もあります。
事前に担当者にどの程度の指し値が入るのが常識なのか、どこまで応じるべきかなどを聞いておき、見込んだ値付けを行う、また指し値交渉には即座に結論を出すといった対応も求められます。
交渉に応じるべきかどうかで迷っていると、購入希望者が他の物件に行ってしまうといったことも十分に考えられます。
まったく譲れないのか、どこまで譲れるのか、相手の反応をみながら臨機応変に対応できるように気持ちを整理しておくことでしょう。
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